こうご司法書士事務所ブログ 不動産登記名義人の住所が変わった場合、登記する必要はあるか?
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不動産登記名義人の住所が変わった場合、登記する必要はあるか?

●法律上の登記義務はない 

 不動産を所有している場合、不動産の登記簿には、所有者として、不動産を所有している方の氏名と住所が記載されています。
 それによって、不動産の所有者を公示し、取引の安全を図るというのが、不動産登記の役割です。

 また、不動産登記には第三者対抗要件といって、不動産譲渡の当事者以外の第三者にも、自分が所有者だと主張できるようになるという意味もあります(民法177条)。

 この、不動産登記は、法律上の義務でしょうか?

 結論から言うと、所有者の住所が変わったからといって、登記しなくてはならない義務はありません。

 商業登記(会社の登記)や不動産登記でも表示の登記には登記しなくてはならない法律上の義務があります。
 しかし、不動産登記のうち、権利の登記には、法的な登記義務はないのです。

 不動産登記のうち、権利の登記の一つである所有者の住所変更登記にも、法律上の登記義務はありません。
 登記をせずに放置していても、登記懈怠による過料に処せられるようなこともありません。
 法律上の登記義務がないのだから、登記をしないことに、法律上のペナルティがないのも、当然と言えば当然でしょう。


●住所変更登記をしないデメリットは? 

 そうは言っても、登記せずに放置していたら、何かデメリットはあるのでしょうか?

 例えば、売買による所有権移転登記の場合も、やはり、登記義務はありません。
 ですので、登記をせずに放置していても、何らかのペナルティを科せられることはありません。

 しかし、登記が対抗要件となっている関係上、登記をしないでいると不利益が生じる可能性があります。
 登記をしないでいるうちに、売主が、別の人にも不動産を売ってしまう(いわゆる二重譲渡)と、新たな買主に対して、自分がその不動産の所有者だと主張できない可能性があるのです。
 
 従って、売買による所有権移転のような場合、法律上の義務はなくても、所有権移転登記をするのが通常です。

 一方、住所変更登記を怠っていたからといって、所有権移転登記を怠っていた時のような問題が生じることはほとんど考えられません。
 その意味で、何回も引っ越しをしたりするような場合を除いて、住所変更登記をしないで放置しておくデメリットはあまりないと言えるでしょう。
 少なくとも、住所変更登記を急いでしなくてはならない必要はないでしょう。


●住所変更登記が必要な場合
 
 しかし、いずれ、住所変更登記が必要になる可能性は高いです。

 自分が住んだり、所有したりする分には、住所変更登記をしなくても、問題はないかもしれませんが、例えば、誰かに売ったり、担保権を設定したりするためには、その前提として、住所変更登記をして、登記簿上の住所を現在の住所にしておく必要があるからです。

 また、例えば、何十年も違う住所で登記しておくのは、法律上は問題ないとしても、それでいいのかという気は若干します。

 なお、相続登記の前提としては、住所変更登記は必要ありませんが、相続登記の際に、変更証明書として、登記簿上の住所と現在の住所がつながることを示す書類を添付する必要があるので、不動産を売らないで次の世代に受け継ぐという場合にも、後の世代の負担を軽減するためにも、住所変更登記をしておくのがいいのではないかと思います。


●何か所も住所移転をして放っておいた場合

 さて、住所変更登記をせずにいる間に、何回か住所変更をしているような場合もあるでしょう。
 その場合の登記はどうなるでしょうか?
 
 引っ越しした回数だけ、住所変更登記が必要でしょうか?

 答えは、NOです。

 最後の住所変更の分だけ登記すれば大丈夫です。

 ただし、不動産登記簿上の住所と現在の住所の繋がりが証明できなくてはなりません。
 現在の住所の住民票や引っ越し前の住民票の除票をすべて集めて住所の繋がりを証明する方法もありますが、本籍地で取得する戸籍の附票で住所を証明する方法が便利です。
 戸籍の附票には、戸籍ができてから現在までの住所がすべて載っているからです。

 しかし、戸籍の附票といえども万能ではありません。
 転籍や改製によって、古い戸籍が消除され、新しい戸籍に切り替わることがあるからです。
 その場合、新しい戸籍の附票には、古い戸籍時代の住所は載ってきません。
 しかも、戸籍の附票は、戸籍が消除されてから何年かすると(通常は5年。それよりも保管期間が長い自治体もあるようです)廃棄されてしまうからです。

 いずれ廃棄されるのは、除かれた住民票(除住民票)も同様です。

 従って、住所の繋がりがどうしても証明できないこともあります。
 その場合でも登記できないわけではないのですが、手間と労力がかなりかかることになります。

 この辺が、住所変更登記をしないで放置しておくことの、最大のデメリットかもしれません。


●住所移転を繰り返し、元の住所に戻った場合

 さて、住所移転をして、最終的に元の住所に戻ってきた場合はどうでしょうか?

 例えば、
登記簿上の住所 A所

B所に住所移転

A所に住所移転
 というような場合です。

 このような場合、住所変更の登記は不要です。

 とするなら、いずれ元の住所に戻ってくることが確実な場合は、住所変更登記をする実益はあまりないのではないでしょうか。

 或いは、毎年のように住所移転を繰り返しているというような場合、そのたびに登記をするのでは、煩雑だし、登録免許税の負担もバカになりません。
 そのような場合、住所が落ち着いてから登記をするか、何年かごとに登記をすれば十分ではないでしょうか。


●気が付かないうちに住所が変わってしまう場合もある

 同じ家に住んでおり、住民票も一回も動かしていないはずなのに住所が変わってしまうという場合もあります。

 例えば、住居表示実施や市制施行などです。
 
 住居表示についての説明は省略しますが、住居表示が実施されると住所が変わります。

 ポイントとなるのは、住居表示が実施されたり、市制が施行されて町が市になったりしても、不動産登記簿上の所有者の住所等が自動的に変わるわけではないということです。
 所有者が住所変更登記をしないと、いつまでも住居表示実施前の住所のままだったり、例えば、北多摩郡三鷹村というように、住所が町や村のままだったりするのです。

 なお、住居表示実施や市制施行を原因とする登記名義人住所変更登記の登録免許税は非課税となっています。
 ただし、もちろん、ご自身で登記をせずに、司法書士にご依頼いただく場合には、司法書士の報酬は発生してしまいます。

 
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[ 2016/06/25 17:33 ] 不動産登記 | TB(-) | CM(0)
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