こうご司法書士事務所ブログ 町内会・認可地縁団体と登記 その1 概説
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町内会・認可地縁団体と登記 その1 概説

 町内会名義で不動産登記はできるでしょうか?

 以前は、町内会名義で不動産登記をすることはできませんでした。
 また、○○町内会長 ▲▲というような、肩書付の登記も認められていません。

 ではどうするかというと、
①肩書なしの代表者個人名で登記をする
②町内会のメンバー全員の共有として登記をする
 この二通りから選択せざるを得ないことになります。

 しかし、この登記には問題があります。

 登記簿を見ただけでは、町内会所有の不動産であることがわからないからです(何十人もの共有だったり、登記原因が「委任の終了」であったりする場合、町内会所有の土地ではないかということが推測できますが、逆に言うと推測できるにすぎず、町内会所有の土地と断定はできないのではないでしょうか)。

 そこで、平成3年に地方自治法の改正があり、認可地縁団体という制度ができました。
 認可地縁団体の制度とは、町内会等の地縁団体のうち、一定の要件を満たすものについて、自治体が認可をすることで、認可地縁団体名義での登記ができるようになるというものです。

 従って、冒頭の問いの答えは、
単なる町内会名義での不動産登記はできないが、一定の要件を満たし認可を受けた認可地縁団体になれば、町内会名義での不動産登記も可能になる
 ということになります。


 一言で言ってしまえば簡単なことのように思えるかもしれませんが、現実には問題がいくつもあり、町内会名義の不動産登記をするのはなかなか大変なのではないかと思われます。

 これから不動産を購入するような場合、あるいはつい最近不動産を購入したような場合は、問題はあまりないかもしれません。

 しかし、何十年(場合によっては100年くらい前)に町内会が取得した土地を考えてみると、かなりの困難が予想されます。

 例えば、
80年くらい前に町内会が土地を取得した。
当時は町内会名義で登記する方法がなかった
そこで、やむを得ず、町内会のメンバー20人の共有登記をした(登記簿の甲区1番に20分の1持分の共有者20人が記載されている)。
相続登記等は入っていない。
その土地を、実態に合うように、町内会名義の土地としたい
 というような場合を考えてみます。

 取りあえず、認可地縁団体としての認可を受けたとします。

 この場合の登記は、認可を受けた日付で、「年月日委任の終了」を登記原因とする登記になります。
 また、登記の一般原則通り、登記は登記権利者と登記義務者による共同申請になります。

 登記義務者はおそらく亡くなっているでしょうが、登記義務者が亡くなっている場合、その相続人が登記義務を引き継ぐことになります。
 ただ、相続登記を経由する必要はなく、登記簿上の共有者から町内会に所有権が移転(持分が移転)することになります。

 登記義務者が亡くなっている場合、登記義務は相続人全員が引き継ぐので、相続人全員が町内会への移転登記にYESと言わなければ、登記はできないことになりそうです。
 80年も前の20人の共有者にそれぞれ何人も子供がいて、更にその子供にも何人も子供がいて....、と考えていくと、現時点での相続人はかなりの数に上ることが予想されます。

 今回の例の場合、20人の共有ですから、20ケースに分けて考えると、20ケースのうち、相続人全員の同意が得られたケースから順次、町内会名義へと所有権移転登記(持分移転登記)をいっていくことになるのでしょうか。

 相続人全員が同意してくれるとは限りません。
 所在不明な人もいるかもしれません。
 意思能力に問題がある人もいるかもしれません。

 そのような場合にはどうするのでしょうか?

 裁判を起こしたり、不在者財産管理人を選任したり、成年後見人を選任して、町内会名義への移転登記を進めるのでしょうか?
 ここまでくると、移転登記が可能かどうかという問題よりも、なぜこんなに手間暇をかけて移転登記をしなくてはならないのかという問題がクローズアップされてきそうです。


 なお、裁判を起こす場合に参考になるかもしれない先例があります。
平成22年12月1日付法務省民二第3015号
 この先例は、委任の終了を原因とする認可地縁団体への所有権移転登記について、登記義務者の相続人の一部を被告とする判決書謄本(正本の誤りか?)を添付することで、認可地縁団体単独での登記を認めています。

 また、平成27年4月の地方自治法改正で、認可地縁団体が所有する不動産に係る登記の特例という制度ができました。
 この制度は、一定の要件を満たし、公告期間に異議が出ない場合には、認可地縁団体単独での登記を認めるものです。

 この辺も含めて、認可地縁団体と登記については、また別の機会に、私見を交えて書いてみようかなと思います。

 認可地縁団体と登記については、興味深い論点、個人的にはよくわからない論点等もあり、興味が尽きません。
 この辺について、情報交換、ご教示してくださる方がいらっしゃったら、ご連絡いただけると嬉しいです。


 
 
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[ 2015/12/21 18:06 ] 不動産登記 | TB(-) | CM(0)
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