こうご司法書士事務所ブログ 売買の当事者が登記前に亡くなってしまった時の登記
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売買の当事者が登記前に亡くなってしまった時の登記

 人はいつ亡くなるかわかりません。
 ですので、土地や建物の売買契約を締結した後、登記をする前に亡くなってしまうこともあり得るかと思います。

 そのような場合、登記手続きはだれがどのようにすればいいのでしょうか?

①買主(登記権利者)が亡くなった場合
 買主が亡くなった場合、当然、買主が登記手続をすることはできません。
 その場合、相続人が登記手続きすることになります。
 相続はあらゆる権利義務を包括的に承継することになりますが、登記する権利も、相続人に相続されることになります。

 一つ問題となるのは、直接相続人名義にできるかということです。
 あくまで買主は亡くなった方(被相続人)であり、買主名義に移転登記をするのであり、直接相続人名義にすることはできないとされています。

 なお、買主(亡くなった人)に相続人が複数いる場合でも、そのうちの一人からの申請でも登記することが可能です。
 買主名義の登記をすることは保存行為にあたるからです。
 ざっくり言ってしまうと、買主名義にしても相続人にさほどマイナスにはならないから、相続人全員が登記に関わらなくてもいいという感じです。

 具体的には次のような登記になります。

登記の目的     所有権移転
原因         年月日 売買
権利者        亡A
            上記相続人B
            上記相続人C
義務者        D
添付情報      省略

 添付情報(添付書類)については省略しましたが、相続人がかかわるので、相続証明情報(相続証明書)が必要となります。


②売主(登記義務者)が亡くなった場合
 売主が亡くなった場合ももちろん、売主が登記手続きをすることはできません。
 やはり売主としての義務も、相続人に承継されることになります。

 ただ、買主が亡くなった場合と比べて、一つ決定的な違いがあります。
 相続人の一人を登記義務者とすることはできず、売主の相続人全員が登記申請をしなくてはならないことになっているのです。
 売主の相続人全員が申請人として登記申請書に記載され、相続人全員の印鑑証明書が必要となります。

 具体的には次のような登記になります。

登記の目的     所有権移転
原因          年月日 売買
権利者        A
義務者        亡B相続人C
             亡AB相続人D
添付情報       省略

 添付情報(添付書類)については、買主が亡くなった時と同じく、相続人が登記にかかわるので、相続証明情報(相続証明書)が必要となります。
 ただ、その中身は異なります。
 売主(登記義務者)が亡くなった場合、相続人全員が登記に関わる必要があります。
 ということは、相続証明書の中身は、申請人が相続人であることを証明するだけでは足りず、他に相続人がいないことまで証明する必要があることになります。

 一方、買主(登記権利者)が亡くなった時は相続人のうちの一人でも登記することができます。
 ということは、その人が相続人であることがわかればよい(被相続人が亡くなり、その人が相続人であることさえわかればよい)ので、同じ相続証明書といっても、求められる中身はだいぶ違うことになります。
 
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[ 2015/06/25 11:15 ] 相続 | TB(-) | CM(0)
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